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Des öfteren führt das höhere Lebensalter in unserer Gesellschaft
zu Nachteilen im Rechts- und Wirtschaftsverkehr. So ist etwa
die Darlehnsaufnahme im Alter selbst bei kompletter
Hypothekenabsicherung erschwert.
Aber das Alter bringt auch gewisse Vorteile mit sich. So müssen
Eigentümer von Immobilien in Spanien beim Verkauf Ihrer
Hauptwohnsitzimmobilie ab dem 65. Geburtstag ihren Verkaufsgewinn nicht
mehr versteuern. Immerhin eine Einsparung von 18 % der sonst
anfallenden Steuersatz.
Allerdings, wie immer, sind eine Reihe von Rahmenbedingen zu
beachten.
Es muss sich um Ihre Hauptwohnsitzimmobilie handeln. Der Verkauf
einer nur wenige Monate im Jahr bewohnten Ferienimmobilie lässt
die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn also nicht entfallen.
Das Vorliegen einer Hauptwohnsitzimmobilie setzt grundsätzlich
voraus, dass diese mindestens drei Jahre lang jahreszeitanteilig
überwiegend selbst bewohnt wurde. die entsprechende Regelung
findet sich im Art. 68 des spanischen Einkommenssteuergesetzes,
IRPF, Ley 35/2006.
Müssen nun Sie diese Aufenthaltsdauer nachweisen und
gegebenenfalls welche Indizien erleichtern Ihnen diesen
Nachweis?
Einfach ist die Konstellation der langfristigen Steueranmeldung
als Residenter in Spanien inklusive Anmeldung bei der
Wohnsitzgemeinde mit Wohnsitz gerade in dieser Immobilie. Dann
ist auch seitens des Finanzamtes mit weiteren Nachfragen nicht
zu rechnen.
Vorteilhaft ist es, wenn Sie im spanischen Residentenregister
für Ausländer eingetragen sind.
Hatten Sie tatsächlich überwiegend in Spanien gewohnt, sind aber
weiterhin in Deutschland als unbeschränkt steuerpflichtig
gemeldet, dann haben Sie bereits ein Problem:
Theoretisch haben Sie Anspruch auf Steuerbefreiung, aber wie
weisen Sie Ihren überwiegenden Aufenthalt in Spanien nach? Nach
der spanischen Rechtsprechung genügt prinzipiell jede Form des
Nachweises, im Extremfall auch die Aussage mehrerer Nachbarn.
Haben Sie diese Hürde überwunden, - was in der Praxis nicht
einfach ist -, stellt sich die Frage, ob Ihnen aus dieser
Geltendmachung nicht andere, vielleicht schwerwiegendere,
Nachteile erwachsen, wie etwa die Nachversteuerung Ihres
Einkommens der letzten Jahre in Spanien. Auszuschliessen ist
dies nicht, wenngleich weniger wahrscheinlich, wenn Sie eine
ordnungsgemässe Versteuerung in den letzten Jahren im spanischen
Ausland, etwa in Deutschland, nachweisen können.
Auf einen verständnisvollen spanischen Gesetzgeber treffen wir
insoweit, als Sie die Immobilie nicht bis zum Tage des Verkaufes
als Hauptwohnsitzimmobilie genutzt haben müssen. Vielmehr genügt
die Nutzung der Hauptimmobilie bis mindestens zwei Jahre vor dem
Verkauf.
Der spanische Gesetzgeber trägt hier der praktischen
Lebenssituation Rechnung, dass der Verkauf einer Immobilie nicht
von heute auf morgen erfolgt und in der üblichen zweijährigen
Vorphase das eigene Weiterbewohnen eher hinderlich ist. Auch
bedarf es natürlich der Vorbereitung einer neuen Wohnimmobilie.
Dieser Denksatz führt übrigens, - ohne Mindestalter -, zur
Steuerbefreiung bei Reinvestitionen des Verkaufserlöses in eine
neue Hauptwohnsitzimmobilie.
Auch bei Vorbehaltung des lebenslänglichen Niessbrauchsrechtes
und Verkauf nur des sogenannten nackten Eigentums, bleibt der
Verkauf einkommensteuerfrei. Dies ist eine steuerlich
interessante Variante für Eigentümer, welche nicht an direkte
Verwandte vererben wollen oder können und sich gleichwohl einen
steuerlich unbelasteten Verkaufsgewinn sichern möchten.
Entsprechende Steuerwohltaten sind in Spanien übrigens auch für
Verkäufer mit nachgewiesenem erheblichen Behindertenstatus
vorgesehen ohne Zuwarten bis zum Erreichen des 65. Lebensjahres.
Anwaltskanzlei Menth für
Spanien
Günter Menth, RA & Abogado inscrito
in Manacor/Mallorca
Tel.: 971 - 55 93 77 // Fax: 971 - 55 93 68
e-mail:
info@erbrechtskanzlei-spanien.de
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www.erbrechtskanzlei-spanien.de
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