Anwaltskanzlei MENTH für Spanien - Fachkanzlei für Immobilienrecht und Erbrecht

Es kommt in Spanien häufig vor, namentlich bei ländlichen Grundstücken, dass die im Grundbuch eingetragene Grundstücksgrösse mit der tatsächlichen nicht übereinstimmt. Die näherungsweise Angabe einer Grundstücksgrösse ist dort bisher noch die Regel.

Für die Falschangabe in der Vergangenheit gibt es verschiedene Gründe von der Tatsache, dass man unter Nachbarn das Grundstück ja genau kannte und eine genaue Vermessung für überflüssig hielt, bis hin zur bewussten Mindergrössenangabe zur Steuerreduzierung.

In den letzten Jahren nun werden die Grundstücke vom Catastro oder Vermessungsamt nun seinerseits schrittweise genau erfasst und vermessen, so dass die Grössendifferenzen auch zahlenmässig deutlich werden. Zudem wird jedem Eigentumsregistergrundstück das entsprechende Vermesssungsamtsgrundstück zugeordnet und die Notariate sind im Übertragungsfall verpflichtet, in der notariellen Urkunde neben den Grundbuchdaten auch die Katasterdasten der Immobilie aufzuführen.

Hat ein Grundstückserwerber nach genauer Vermessung ein tatsächlich grösseres Grundstück erhalten, sind die Probleme meist gering. Der neue Eigentümer schreitet zur Grössenberücksichtigung mit möglichst geringem Aufwand.

Problematischer schon ist die Situation, wenn der Erwerber tatsächlich ein kleineres Grundstück als die im Grundbuch und Kaufvertrag ausgewiesene Grundgrösse erhalten hat.

Ist davon die Bebaubarkeit betroffen, ist regelmässig die Geltendmachung eines Rückabwicklungs- oder Minderungsanspruches angezeigt, das kleine Problem wird zum grossen.

Bei relevanter Mindergrösse ohne drastische Beeinflussung der Bebaubarkeit steht eine anteilige Preisminderung an, wenn nicht eindeutig ein genau bezeichnetes und besehenes Grundstück verkauft wurde.

Die Grössenberichtigung wird man mit dem minimal möglichen Aufwand vornehmen, wobei das spanische Recht drei Verfahrensarten zur Verfügung stellt.

1.	Gerichtliches Verfahren: Expediente de dominio; zu vermeiden da zu aufwendig.
2.	Notarielles Verfahren: Acta de notariadad; mit gerichtlicher Prüfung. Beweisurkunden und eidesstattliche Versicherungen sind vorzulegen.
3.	Notarielles Berichtungsverfahren: Escritura notarial; einfachste Variante mit Katasteramtsbescheinigung. Gangbarer Weg,wenn die Katasteramtsbescheinigung, certificación catastral, direkt zum klaren Ergebnis führt.