Geändert hat sich allerdings der praktische Informationszugang. Während vor einigen Jahren noch schlichtweg direkte Kopien der Grundbuchseiten an Interessierte ausgegeben wurden, erfolgte in der Folgezeit die gesonderte Ausstellung einer verkürzten Information , welche auch noch die früheren Eigentümer auswies. In der aktuellen Kurzauskunft sind diese nicht mehr enthalten.

Das Immobilienvorleben muss heutzutage gegen eine gesonderte Gebühr, grundsätzlich mit persönlicher Beantragung, beim jeweiligen örtlich zuständigen Grundbuchamt direkt beantragt werden.

Diese Änderung der Verwaltungspraxis führt zu einem 2-Etappenvorgehen bei der Grundbuchinformationsbeschaffung. Führt die einfache „nota de registro“ noch nicht zum gewünschten Auskunftsergebnis, wird als Stufe zwei der sogenannte historische Grundbuchauszug beantragt.

Daneben sind bei der Beantragung eines spanischen Grundbuchauszuges mitunter noch weitere – für den Auskunftsinteressierten oft schwer verständliche – Klippen zu überwinden. Denn hierzu muss man entweder den Namen des aktuellen Eigentümers oder die Grundbuchdaten kennen. Allein die Kenntnis der Immobilienanschrift ist zum Informationsbezug  nicht ausreichend.

In der Praxis führt dies dann zu, - mehr oder weniger – zeitaufwendigen Zwischenrecherchen.

Wer auf diesem Gebiet versiert und sachkundig ist, kommt meist irgendwann gleichwohl zum Ziel.

Warum nun kann die Kenntnis frührer Eigentümerstellungen von praktischer Relevanz sein?

 

·	Den Pflichtteilsberechtigten interessiert, ob eine Spanienimmobilie innerhalb der letzten 10 Lebensjahre des Vererbers verschenkt oder unter Preis abgegeben wurde.
·	Zur Vermeidung von Zugewinnansprüchen werden vom Ehegatten Häuser in Spanien mitunter auf anonymisierte Gesellschaften übertragen.

Auch Gläubiger begeben sich auf die Suche nach aktuellen und früheren Eigentümerstellungen, beispielsweise von Ferienimmobilien in Spanien, welche bei Vermögensaufstellungen nicht angegeben wurden.

Bei früherem Verkauf der Immobilie muss der Gläubiger nach dem Verbleib des Verkaufserlöses fanden.

Auch die Angemessenheit des Verkaufspreises ist durch Wertgutachten zu überprüfen. Schliesslich wird in derartigen Situationen nach wie vor mit Schwarzgeldanteilen verkauft, wenngleich die Kontrolldichte hier zunimmt.

Bleibt weiterhin die sprachliche Hürde zu überwinden.

Wer Eigentümer einer Spanienimmobilie ist, sollte in jedem Fall zur eigenen Kontrolle über einen Grundbuchauszug verfügen.

Für die Interessenten am Ankauf eines Baugrundstückes, Appartements oder Hauses in Spanien ist es eine grundlegende Frage der Rechtssicherheit, sich vor jeglicher verbindlicher Unterschrift, auch und gerade unter einem privaten Kaufvertrag oder Optionsvertrag, sich einen aktuellen Grundbuchauszug zu beschaffen.

Nicht selten kommen dann so manche Überraschungen zum Vorschein, welche es angeraten erscheinen lassen, generell oder zumindest aktuell, vor weiteren Abklärungen, von der Vertragsunterzeichnung Abstand zu nehmen.



Günter Menth
Erbrechtsanwalt für Spanien und Deutschland
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