Auf das richtige Vorgehen kommt es an.

Zunächst geht es darum die potentiellen Problembereiche zu erkennen. Hier hilft Ihnen natürlich ein Partner mit langjähriger Vorort-Erfahrung – wenn er auch tatsächlich ihre Interessen vertritt.
Auf der Basis unserer 10-jährigen Erfahrung vor Ort in Spanien haben wir Ihnen folgende Hitliste der Problembereiche zusammengestellt.
Mansche Fehler sind korrigierbar, andere können direkt im Ruin enden.

Diese Problembereiche können Sie erwarten – hier ist Rechtssicherheit angezeigt:


1. Traspaso und Geschäftsübernahmen in Feriengebieten

Außer mit dem Traum vom sofortigen Leben im sonnigen Süden oder dem Entfliehen in eine neue Lebenssituation ist kaum erklärbar, welche große Anzahl von Mitteleuropäern sich durch Übernahme von Restaurationsbetrieben in spanischen Feriengebieten direkt in den Ruin stürzt, entweder wird das Anfangskapital vernichtet oder sich eine Verschuldungsfalle geschaffen. Typischerweise wird die rechtliche Absicherung vernachlässigt.

Da werden Warnzeichen wie der jährliche Pächterwechsel in den letzten zehn Jahren nicht ernst genommen und auf Fantasieumsatzangaben der letzten Jahre vertraut.

Bars und kleine Gaststätten in Feriengebieten sind deshalb so beliebt weil man hier doch vermeintlich auch ohne entsprechende Sprachkenntnisse erfolgreich tätig werden kann.
Aber gerade durch diese fehlenden Sprachkenntnisse werden sie zum geeigneten Opfer von Konkurrenten und Vermietern. Letztere lassen sich regelmäßig die Jahrespacht weitgehend oder komplett im Voraus bezahlen und gehen dabei schon davon aus, dass sie sich nach der Saison wieder das nächste Opfer suchen. Negative Vertragsklauseln werden mangels Sprachkenntnisse gar nicht erfasst.

Von Bedeutung für den Verpächter ist oft nur der Umstand, dass das Lokal im jeweiligen Jahr vom jeweiligen Pächter so schön hergerichtet wird, dass sich leicht ein Nachfolgeopfer finden lässt.

Und wie können Sie ohne spanische Sprachkenntnisse um spanische Gäste werben?
Gefährlich ist es auch lediglich deshalb ein Restaurant zu übernehmen weil Ihnen sonst zu Hause die Decke auf den Kopf fällt oder sie gerade geerbt haben.

Ohne eigene Fachkenntnisse und die Möglichkeit das Geschäft im Bedarfsfall auch im wesentlichen allein übernehmen zu können machen Sie sich zum Opfer auch wegen fehlender Fachkunde oder Fehlen der eigenen Arbeitskapazität.

So sollten Sie vorgehen:

Testphasen vorschalten mit mietweisem Probewohnen in der Region, als Gast die Lokale besuchen, ihre „Opferkapazitäten“ abbauen und sich in Bereichen fehlender eigener Kenntnisse gezielt fachlichen Rat einholen. Dies gilt natürlich auch für die rechtliche Vorabprüfung jedes Gewerbemiet- und Traspasovertrages. Rechtliche Knack- oder Prüfungspunkte sind u.a. Vertragslaufzeit, Kündigungsfristen, Verkaufsmöglichkeit von Investitionen, Zahlungszeitpunkte.
Hierzu abschließend noch der Hinweis auf eine spezifische Rechtsfalle, die sich vor Ihnen dann noch auftun kann wenn sie alle anderen Schwierigkeiten überwunden und schließlich erfolgreich gewirtschaftet haben.

Wegen zu geringer Pachtvertragsrestlaufzeit finden Sie keinen Übernehmer der Ihre in das Lokal investierte Geldsumme per Traspasopreis zu übernehmen bereit ist.
Die verlorene Investitionssumme übersteigt dann oft den über Jahre erarbeiteten Unternehmensgewinn. Unser Tipp: Verlängerungsoptionen in den Pachtvertrag einbauen.


2. Fincakauf direkt aus der Ferienlaune heraus

Das Wetter ist schön, die Landschaft beeindruckend, der Preis erscheint beim Vergleich mit deutschen Grossstadtpreisen bei dieser grossen Grundstücksfläche günstig. Warum also nicht gleich den privaten „Vorvertrag“ unterzeichnen, insbesondere wenn der Verkäufer nebenbei auf weitere Kaufinteressenten hinweist, die sich wohl am Folgetag für dieses Objekt endgültig entscheiden werden?
Aber, und jetzt zum „aber“ welches beim Kauf dieses Ferienhauses nicht vernachlässigt werden sollte.
Aber am besten stellen Sie sich hier folgende Kontrollfragen:

2.1.      Ist der Preis im Hinblick auf die Örtlichkeit wirklich günstig?
            Sie sollten immer auch an den Wiederverkaufsfall denken

2.2.      Sind die Vertragsbedingungen adäquat.

2.3.      Kann ich die Spanienimmobilie auch entsprechend zeitintensiv nutzen?
            Wäre ein entsprechender Hotelaufenthalt günstiger?

2.4.      Frage nach dem Reparatur- und Erhaltungsaufwand

2.5.      Nebenkosten und Steuern?

2.6.      Ist die Legalität der Bauten gegeben?

2.7.      Ist der Verkäufer auch Eigentümer?

2.8.      Ist meine Familiensituation stabil?

2.9.      Erlaubt meine Berufs- oder Gesundheitssituation wirklich
            die beabsichtigte Hypothekenfinanzierung?

2.10.    Ist die Vertragsvorlage fachkundig geprüft?

Neben der rechtlichen Prüfung gilt es hier zusätzlich auch die eigene persönliche Situation zu hinterfragen.
Manche Ferienimmobilie war über Jahre vor dem Wiederverkauf ungenutzt brachliegend weil die Familie nicht immer über Jahre am gleichen Ort ihrer Urlaub verbringen wollte oder die eigene Gesundheitssituation die häufigen Reisen nicht zuließ. Haben Sie diese Kontrollfragen unbeschadet, - mit positiver Beantwortung -, überstanden, kann dem Fincakauf durchaus nähergetreten werden.


3. Nach Spanien ohne gesicherte Einkommensquelle

Erst Job oder Rente und Rentenauszahlung sichern, dann nach Spanien übersiedeln ist hier die Devise.
So werden Berufsunfähigkeitsrenten bei Übersiedlung ins Ausland oft nicht bezahlt und - wenngleich oft illegal - Rentenzahlungen vorübergehend eingestellt.
Neben dem aktuellen Liquiditätsverlust führt dies bei Investitionen im Vertrauen auf die Rentenzahlungen oft zu einem x-fach größeren Verlust weil begonnene Investitionen oder vertragliche Verpflichtungen nicht eingehalten werden können.
Bei unbedingtem kurzfristigem Finanzbedarf kommt man dann oft in Spanien vom „Regen in die Traufe“. Probleme und finanzielle Verluste können sich so potenzieren.

Zu nachhaltigen Problemen, so unsere Erfahrung, kann bei der Übersiedlung nach Spanien auch ein noch nicht abgewickelter Unternehmensverkauf in Deutschland führen, wenn Sie ihren Lebensunterhalt oder ihre Spanieninvestition gerade hiermit finanziert haben.
Auch das deutsche Finanzamt meldet sich hierbei oft nachträglich überraschend zu Wort. Plötzlich ist die formal vertraglich gesicherte Einkommensbasis dahin.
Der Ratschlag hier kann nur lauten: Die Spanieninvestition konsequent auf die parallel abgesicherte Einkommenssituation in Deutschland abstimmen.


4. Ihr Unternehmensprojekt wird von der örtlichen Konkurrenz illegal oder „legal“ verunmöglicht

Das ist eine Problemlage die nur bei sehr bedächtigem schrittweisen Vorgehen zu vermeiden ist.

Sie haben die ideale Geschäftsidee und eigentlich stimmt alles.
Aber gerade dann wenn das Vorhaben besonders erfolgsträchtig ist sollte ihre erste Überlegung dahingehen, ob und inwieweit dieses im Interessenwiderstreit mit der einheimischen Konkurrenz vor Ort stehen kann.
Sie erhalten dann nämlich gegebenenfalls eine Baugenehmigung aber die Betriebsgenehmigung wird, - legal oder illegal oder unter vordergründiger Hinhaltung -, verzögert.
Ihr Berater sagt Ihnen vielleicht Sie können trotzdem weiter investieren da die endgültige Genehmigung eine reine Formalie sei, aber ihr Konkurrent der seinen Betrieb früher auch ohne endgültige Genehmigung betrieben hat, bringt Sie auf Grund von persönlichen Kontakten zu Fall: Scheinbar legale Stilllegung auf unbestimmte Zeit; nach erheblichen Investitionen Ihrerseits.
Leider doch noch häufige Realität in der „Bananenrepublik“ der europäischen Union.
Hier hilft nur das gezielte Vorgehen mit langem finanziellem Atem und eventuell mit Vorabeinbindung eines einheimischen Geschäftspartners.


5. Nichtberücksichtigung der Vermögensnachfolge bei oder nach dem Immobilienkauf in Spanien wird oft zur Steuerfalle


Dies ist eine Thematik mit welcher wir im Rahmen unserer anwaltlichen Tätigkeit im deutsch-spanischen Rechtsbereich praktisch täglich von neuem befasst werden.
Insgeheim wird ungeprüft die deutsche Rechts- und Steuersituation mit hohen Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträgen innerhalb der Kleinfamilie auf das Spanienvermögen übertragen.
So erweist sich das in Deutschland übliche sogenannte Berliner Testament in der Fassung der wechselseitigen Alleinerbeneinsetzung unter Ehegatten allerdings als maximale Erbschaftsteuerfalle bei Immobilienvermögen in Spanien.
Aber auch nicht verheiratete Paare sind angesichts der hohen spanischen Erbschaftssteuersätze in Spanien höchst steuergefährdet.
Die Maxime hier kann nur lauten:
Vorzugsweise bereits bei jeder Spanieninvestition die Rechtsnachfolge mitzuberücksichtigen. Jedenfalls aber muss jedes deutsche „Berliner Testament“ nach einer Spanieninvestition auf den Prüfstand.



Günter Menth
Erbrechtsanwalt für Spanien und Deutschland
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