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Dies sind im
Prinzip die drei gängigen Handlungsalternativen.
in jedem Fall empfiehlt es sich, die erbrechtliche
Rechtsnachfolge und die nötigen Abwicklungsschritte
kurzfristig zu klären.
Hierbei sollte die 6-wöchige Erbausschlagungsfrist des § 1944
BGG Beachtung finden, welche sich im Einzelfall auch auf sechs
Monate verlängern kann. Dann nämlich, wenn der Vererber und
nunmehr Verstorbene sich bei Beginn der Frist im Ausland
aufgehalten hat, also im Regelfall im Ausland gestorben ist.
Binnen dieser Ausschlagungsfrist entscheiden Sie, ob Sie sich
überhaupt mit der geerbten Ferienimmobilie befassen möchten.
Haben Sie sich für den Antritt der Rechtsnachfolge entschieden
und die Abwicklung der notariellen Erbschaftsannahme in
Spanien eingeleitet, heissen die Alternativen jetzt
„Selbstnutzen“, „Vermieten“ oder „Verkaufen“.
Wann macht die Eigennutzung Sinn ?
Hierzu einige Fragestellungen, welche Ihnen bei der
Entscheidungsfindung helfen können:
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Welches
Zeitbudget steht mir, meiner Familie und meinen Bekannten,
zur Nutzung der Ferienimmobilie zur Verfügung ?
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Überwiegen die positiven Elemente von Erholung,
Kreativität und positiven Anregungen, oder die der Stress
mit Verwaltungsverpflichtungen und Reparaturen u.a. ?
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Wie
sieht die finanzielle Vergleichsrechnung mit
entsprechenden Hotelferien aus ?
Hierbei sind gegebenenfalls noch Resthypothekenzahlungen
ebenso zu berücksichtigen wie eventuelle
Immobilienwertsteigerungen.
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Kann die
Finca als Geschäftsfreunde- oder Familientreffpunkt
genutzt werden ?
Nicht selten stellen Unternehmer verdienten Mitarbeitern
ihre Spanienimmobilie quasi als Incentive für
Familienaufenthalte mit deren Familien zur Verfügung.
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Vermietung
zur Kostendeckung ?
Nicht von der Hand zu weisen ist hier das Argument „eine
leerstehende Immobilie wird auch nicht besser“. Meist sind es
aber Überlegungen zur Kostendeckung, welche die Variante der
Vermietung des spanischen Ferienhauses oder des spanischen
Ferienappartements in den Blickpunkt rücken lassen; namentlich
wenn monatliche Hypothekendarlehensraten anfallen.
Zur Vermietung wird man dann tendieren, wenn sich eine
intensive eigene Nutzung in zwei, fünf oder zehn Jahren
absehen lässt.
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Dann
kommt auch eine, - in Spanien generell weniger
problematische -, Dauervermietung in Betracht. Hierzu
sollte man allerdings wissen, dass nach dem spanischen
Mietgesetz dem Mieter generell das Recht zusteht, auch bei
einem kürzer befristeten Vertrag eine eigene Mietzeit
immer auf fünf Jahre quasi einseitig zu verlängern.
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Auf
grösseres rechtliches Glatteis begibt man sich bei der
Variante der touristischen Kurzzeitvermietung.
Während die Auflagen für die Vermietung von
Ferienappartements häufig durch Anbieten als normale
zeitlich begrenzte Mietwohnungen umgangen werden können
tun sich mitunter Konflikte innerhalb einer
Wohnungseigentümergemeinschaft auf. Hier empfiehlt es
sich, vorab sich mit dem jeweiligen Präsidenten der
Eigentümergemeinschaft ins Benehmen zu setzen. |
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Haben
Sie eine Ferienfinca im ländlichen Raum geerbt, so pflegt
der Gesetzgeber in Spanien die touristische Vermietung
durch, - vielfach praktisch nicht ökonomisch erfüllbare -,
Auflagen zum Schutz der Tourismusindustrie quasi zu
illegalisieren.
Die autonome Regierung der Balearen hat in 2006 für diese
Ferienvermietungsfincs nun die Errichtung eines
Gewerberegisters mit Anmeldepflicht geschaffen.
Die aktuellen Qualitätsanforderungen sollen noch
nachgeschoben werden. |
Die
Variante des Verkaufs als vermeintlich einfachste Lösung
Hier mag man Ihnen wünschen, dass Sie sich bei Vorhandensein
von Miterben mit diesen ohne grosse Komplikationen auf den
Verkauf und auch einen realistischen Mindestverkaufspreis
einigen können.
Schliesslich sollte die Verkaufsvariante ja nicht in eine
Teilungsklage der Miterben und abschliesssender Veräusserung
per Zwangsversteigerung münden.
Jedenfalls gilt es dann per Wertgutachten oder seriösem
Maklerkontakt einen realistischen aktuellen Marktpreis in
Erfahrung zu bringen; was mit einem Kostenaufwand von 500 €
bis 1.000 € möglich sein dürfte.
Stichworte zum rechtlichen Handlungsbedarf:
Unumgänglich ist die Erbschaftsannahme mit
Erbschaftssteuerzahlung und Eintragung im spanischen Grundbuch
als Rechtsnachfolger.
Im Falle der Vermietung ist die vorherige Abklärung der
konkreten Rechtslage unbedingt zu empfehlen.
Beim Verkauf ist die richtige Bestimmung von
Erbschaftsannahmewert und Verkaufspreis nach diesbezüglichem
Steuersatzvergleich finanziell von sehr entscheidender
Bedeutung und eine kontinuierliche rechtliche Begleitung,
jedenfalls ab dem Zeitpunkt des Erbfalles, lässt regelmässig
erhebliche finanzielle Vorteile erschliessen.
Günter Menth
Erbrechtsanwalt für Spanien und Deutschland
Tel.: 971 – 55 93 77
Fax: 971 – 55 93 68
e-mail:
info@erbrechtskanzlei-spanien.de
www.erbrechtskanzlei-spanien.de
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