Es ist ein Leitgedanke jeglicher juristischer Ausbildung, nach dem Grund oder Zweck jeder gesetzlichen Regelung zu fragen.

Nur und gerade so kann man gesetzliche Regelungen wirklich verstehen, diese im Gedächtnis behalten und vielleicht auch neue Rechtsbereiche erschliessen.

Wenden wir diese Logik, - welche nationale Grenzen überschreitend ihre Gültigkeit hat, doch auf die gesetzliche Nebenkostentragungspflicht beim Kauf einer Immobilie in Spanien an.

1.         Wer hat die Maklerkosten zu tragen und warum ?

In Spanien gilt: Wer den Makler eingeschaltet hat, hat diesen zu bezahlen. Und warum ? Weil derjenige vorrangig am Verkauf oder Kauf interessiert war und die Aktivitäten des Maklers initiiert hat.

Das ist logisch aber nicht zwingend.

Je nachdem, ob generell ein Verkäufermarkt (mehr interessierte Käufer) oder ein Käufermarkt (mehr interessierte Verkäufer) besteht, kann auch diejenige Partei im jeweiligen Land den Makler zu bezahlen haben, welche generell mehr am Kaufabschluss interessiert ist: Beim Verkäufermarkt zahlt also der Käufer den Makler, während die Verkäuferseite vom Makler mit dem Argument der Maklergebührenfreiheit umworben wird.

2.         Welche Partei hat die Anwaltsgebühren zu bezahlen ?

Hier gilt in Spanien das gleiche Prinzip: Wer den Anwalt beauftragt, ist ihm gegenüber honorarzahlungspflichtig.

Der Anwalt wird dann auch für diese Partei tätig  und stellt deren Interessen in den Vordergrund.

Wessen Interessen der Rechtsanwalt vertritt, der ist honorarzahlungspflichtig.

Mitunter beauftragen zwei Kaufvertragsparteien ohne spezifische Interessensgegensätze mit der Erstellung von Kaufverträgen oder der Begleitung der Kaufabwicklung je einen Rechtsanwalt. In diesem Falle werden die Anwaltsgebühren regelmässig unter ihnen geteilt.

Dies gilt oft auch wenn zwar eine Partei den Rechtsanwalt beauftragt hat, aber im Zuge der Abwicklung der Anwalt intensiv von der anderen Partei in Anspruch genommen wird.

3.         Wer zahlt in Spanien die Notargebühren ?

Hierzu gibt es eine gesetzliche Regelung und eine gegenläufige Rechtspraxis. Versagt hier die Kontrollfrage nach dem gesetzlichen Zweck ?

Nach Art. 1455 Código Civil hat die Verkäuferseite die Notargebühren zu bezahlen.

In der Rechts- und notariellen Vertragspraxis werden die Notargebühren aber ausdrücklich vom Käufer übernommen.

Die Interessenslage würde je nach Käufer- oder Verkäufermarkt für eine Zahlungspflicht von Verkäufer oder Käufer sprechen.

4.         Wer hat die 6 oder 7 %ige Grunderwerbssteuer zu zahlen ?

Der Käufer, eine klare Sache. Die Käuferseite ist ja auch diejenige, welche das Haus erwirbt.

Der Verkäufer hat ja schliesslich nur mit dem Verkauf aber nichts mit dem Erwerb zu tun.

5.        Und wer zahlt in Spanien die künftig einheitliche 18 %ige Steuer
           auf den Verkaufsgewinn ?

Was sagt uns die Logik: Der Verkäufer, weil dieser ja auch den Verkaufsgewinn erhält,  wenn denn, - wie meist in Spanien -, ein solcher Gewinn tatsächlich anfällt. So auch die Logik des spanisches Gesetzgebers.

Aber die Logik des spanischen Finanzamtes führt hier zumindest bei Beteiligung eines in Spanien nicht residenten Verkäufers zu einer pauschalierten Vorauszahlungspflicht des Käufers, ab 2007 in Höhe von 2,5 %, allerdings nach vorherigem Abzug vom Kaufpreis.

Der Grund: Der Verkäufer soll sich nicht in Spanien nachdem Immobilienverkauf aus dem Staubemachen können, ohne seiner Steuerpflicht nachgekommen zu sein.

6.         Und die Steuer auf den Bodenwertzuwachs ?

Übrigens eine moderne und wohl auch gerechtfertigte Besteuerung. Diese nämlich hat die eingetretene Wertsteigerung jeweils im Zeitraum des Immobilienbesitzes oder –eigentums als Grundlage.

Diese Bodenwertsteigerung kommt dem Verkäufer zugute, welcher folglich nach der spanischen steuerlichen Rechtslage auch zahlungspflichtig ist.

Allerdings gilt auch hier eine Besonderheit der Rechtspraxis.

In der Vergangenheit wurde vom ortskundigen Verkäufer regelmässig versucht, die noch „unbekannte“ Steuer vertraglich dem unwissenden Käufer aufzubürden, was allerdings immer weniger gelingt.

7.        Die Gebühren für die Eintragung der Immobilie in das spanische Grundbuch
           trägt der Käufer.

Warum ? Schliesslich liegt die Grundbucheintragung eindeutig im Interesse des Käufers.



Günter Menth
Erbrechtsanwalt für Spanien und Deutschland
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