Deutscher Erblasser mit Immobilienvermögen in Spanien und die erbenden Kinder wohnen in den USA, Singapur, Australien, Südafrika oder Lateinamerika.

Diese Konstellation, so unsere langjährige Praxiserfahrung, bringt das Umfeld des Erblassers, - oft der neue Ehegatte oder Lebenspartner -, leicht in Versuchung, zum eigenen Vorteil die wahren Vermögensverhältnisse in Spanien zu verschleiern.

Konten werden heimlich abgeräumt per Kontovollmacht, Immobilieneigentum, per Immobiliengesellschaft gehalten, untransparent weiterveräussert, werthaltige Villen als abrissbedrohte heruntergekommene Häuser dargestellt und ähnliches mehr.

Bei spanischem Immobilieneigentum wird vielfach oft der „Katasterwert“ in Gerichtsverfahren als „offizieller Verkehrswert“ „verkauft“, obgleich jeder Sachkundige in Spanien weiss, dass der Katasterwert als Grundlage zur Berechnung der jährlichen Grundsteuer oftmals nur in einer Grössenordnung von 10 % bis 40 % des tatsächlichen Verkehrswertes angesiedelt ist.

Aus der Sicht pflichtteilsberechtigter oder erbender Kinder mit weit entfernt gelegenem Wohnsitz stellt sich dann die Ausgangssituation regelmässig wie folgt dar:

Es gibt zwar einige Anhaltspunkte, dass her etwas „nicht stimmt, aber wie kann ich dies aus der Entfernung näher überprüfen, umso mehr wenn ich der Sprache nicht ausreichend mächtig bin und Rechtsangelegenheiten mir bisher eher fremd waren.

Die Folge einer eher zurückhaltenden Reaktion ist dann häufig die dass die mit weniger Skrupeln behaftete Umgebung zur „Selbstbedienung“ schreitet.

Diese Folgeerscheinung allerdings kann oft bei strategischem Vorgehen verhindert werden.

So lässt sich die Rechtsentwicklung der Immobilie etwa durch Beschaffung eines historischen Grundbuchauszuges über mehrere Jahrzehnte zurückverfolgen.

Auf diesem Wege können Pflichtteilsansprüche „rekonstruiert“ werden, etwa dann, wenn sich der Vererber per Immobilienkauf auf den Namen des Lebenspartners innerhalb der letzten zehn Jahre quasi per Schenkung seines Vermögens entledigt hat.

Mitgenutzte Gesellschaften können über das Handelsregister ausfindig gemacht werden.

Falsche Wertangaben von Immobilien lassen sich spanienweit durch den Einsatz gebietsübergreifender Schätzgesellschaften meist auch dann korrigieren, wenn dem erscheinenden Wertgutachter der Zutritt zur Immobilie verweigert wird.

Dann kann die Schätzung per Augenscheinnahme von aussen und unter Beiziehung weiterer Dokumente erfolgen.

Mitunter gehen die Erben und Pflichtteilsberechtigten davon aus, sie müssten vor Ort erscheinen und so einen entsprechend aufwendigen Zeit- und Kostenaufwand betreiben.

Dies ist so nicht zutreffend: Die Kommunikation bei internationalen Erbrechtsfällen erfolgt per Email. Auch Zeitzonenunterschiede sind so kaum mehr ein Kommunikationsproblem.

Die Unterzeichnung oder Ratifizierung von Dokumenten erfolgt beim nächstgelegenen spanischen Konsulat oder bei international tätigen Notaren oder dort werden dem Anwalt in Spanien, werden entsprechende, nach spanischem Recht formgerechte, Vollmachten erteilt.

Und lohnt sich der Aufwand denn auch, finanziell betrachtet?

Bei grossen Werten und Anwaltskosten von 1 % - 3 % des Nachlassanteiles sicherlich.

Bei unklaren Ausgangssituationen empfiehlt sich ein schrittweises Vorgehen. Der Einstieg erfolgt dann über eine Erstberatung sowie eine begrenzte Einstiegsrecherche.


Günter Menth
Erbrechtsanwalt für Spanien und Deutschland
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