Die Kaufpreisunterdeklarierung bei spanischen Immobilienerwerben wurde nicht von Deutschen eingeführt, auch nicht von denjenigen ausländischen Käufern initiiert, die den im notariellen Kaufvertrag nicht deklarierten Kaufpreisanteil mit in ihrem Herkunftsland nicht versteuertem "Schwarzgeld" zu bezahlen pflegen.

Tatsache ist, dass in Spanien diese Steuerverkürzungspraxis schon seit je her üblich ist. Ein "Gesellschaftsspiel" also, dass allerdings für den heutigen Käufer erhebliche Nachteile mit sich bringt.

Die Rechtslage

Selbstverständlich ist nach dem spanischem Recht beim Immobilienverkauf auch der volle Kaufpreis zu deklarieren. Andernfalls handelt es sich um eine Steuerverkürzung, welche ab einem Steuerverkürzungsbetrag von 15 Mio. Peseten, gut 176.000 DM, sich in eine Steuerstraftat wandelt.

Wird im notariellen Vertrag weniger als 50 % des tatsächlich gezahlten Kaufpreises angegeben, so steht dem spanischen Staat diese Immobilie betreffend ein Vorkaufsrecht genau zu dem unterdeklarierten Preis zu, Artikel 46 No 5 ITP.

Eine weitere Massnahme des Steuergesetzgebers gegen die Praxis der Kaufpreisunterdeklarierung liegt darin, dass nunmehr bei der Besteuerung als Wertgrundlage zumindest der Katasterwert angesetzt wird; mithin also derjenige Betrag, den die Gemeinde der Berechnung der Grundsteuer zugrundelegt, die jährlich dem Immobilieneigentümer in Spanien abverlangt wird.

Weiterhin steht der spanischen Steuerbehörde nunmehr das Recht zu, jede Wertangabe durch einen Gutachter überprüfen zu lassen.

Wenn auch meist kein Schwarzgeld investiert wird, so wird bei jeder Unterdeklarierung des Kaufpreises auf Verkäuferseite immer neues Schwarzgeld geschaffen

Der Kauf mit Schwarzgeld ist nicht unüblich, aber eher der Ausnahmefall. Denn schlichtweg verfügen viele Deutsche überhaupt nicht über entsprechend hohe nicht versteuerte Einnahmen, gemeinhin Schwarzgeld, um mit diesem einen solch hohen, nicht deklarierten Kaufpreisanteil bezahlen zu können.

Damit schafft sich die Verkäuferseite immer wieder ein neues Problem: Die nicht deklarierten Kaufpreiszahlungen müssen versteckt werden. Oft führt dies zu persönlichen Abhängigkeiten und Situationen, welche selbst die Nachfolgegeneration noch beschäftigen.

Jeder Verkäufer sollte sich daher fragen, ob es langfristig sinnvoll ist, sich mit diesem Problem zu „behängen“.

Die Nachteile der Unterdeklarierung für die Käuferseite

Als Käufer übernehmen Sie die "Hypothek" der Einkommensteuerzahlung, die eigentlich dem Verkäufer oblegen hätte, welcher dieser aber nicht nachgekommen ist. Der Verkäufer verschiebt gleichsam seine Einkommensteuerpflicht, auf Sie, den Käufer. Wie ist das zu verstehen ?

Den beim aktuellen Erwerbsvorgang nicht deklarierten Kaufpreisanteil haben Sie beim Wiederverkauf mitzubesteuern. Sind Sie zudem in Spanien nicht Residente, so beläuft sich der Steuersatz auf den Immobiliengewinn aktuell sogar noch auf 35 %. Nehmen wir einmal an, es wurden bei Ihrem Immobilienerwerb 300.000 DM des Verkaufspreises nicht deklariert, so tragen Sie damit bereits eine künftige Steuerlast von über 100.000 DM. Haben Sie diese Belastung in den Kaufpreis mit einkalkuliert ?

Weiterhin verkürzen Sie bei Unterdeklarierung zwangsweise auch Ihre Grunderwerbssteuer, aktuell 7 %, sowie ergänzend die Notar- und Registergebühren u.a..

Schliesslich setzen Sie sich psychologisch für die Weiterverkaufssituation selbst dahingehend unter Druck, doch die „ungerechte“ Besteuerung des gar nicht existenten Gewinnes durch Weitergabe der Unterdeklarierung zu vermeiden.

Auf den Ankauf des Objektes verzichten, das nicht ohne Unterdeklarierung verkauft wird ?

Im Einzelfall ist das sicherlich schwierig und in manchen Regionen, etwa bei Finca´s im Aussenbereich, nahezu unmöglich.

Was also tun, wenn Sie eine bereits existierende Finca im ländlichen Bereich oder auch nur ein Baugrundstück erwerben wollen ?

Nicht nur tatsächlich, sondern auch psychologisch schwierig ist die Situation sicher dann, wenn man sich gleichsam in ein bestimmtes Objekt „verschossen“ hat.

Konsequent ist der Verzicht jedenfalls und man könnte sich damit trösten, dass von grösseren Bauträgern erstellte Objekte, insbesondere Eigentumswohnungen, heute bereits ohne erzwungene Kaufpreisunterdeklarierung erhältlich sind.

Wenn Sie einen Privatvertrag ohne Ausweisung einer teilweisen Nichtdeklaration für den folgenden notariellen Vertrag geschlossen haben, dann steht Ihnen jedenfalls auch ein durchsetzbarer Anspruch auf Volldeklaration des tatsächlichen Kaufpreises im notariellen Vertrag zu. Wichtig ist dann im Privatvertrag Strafklauseln dahingehend vereinbart zu haben, dass der Verkäufer zu zusätzlichen Zahlungen verpflichtet ist, wenn er nicht binnen einer bestimmten Frist den notariellen Kaufvertrag mit abschliesst.

Im Gespräch mit spanischen Kollegen

Für den "deutsch" denkenden ist diese Situation nachhaltig unverständlich, ja unvorstellbar: Alle, Finanzbehörden, Notare usw. sind über die Tatsache der Unterdeklarierung bestens informiert. Trotzdem wird und kann diese Praxis weiter fortgesetzt werden.

So ist es durchaus interessant, wie spanische Anwaltskollegen diese Situation kommentieren. Deshalb seien nachfolgend einige Aussagen unserer spanischen Kollegen kurz zusammengefasst wiedergegeben. Sie haben sicher einen wahren Inhalt, wenn auch mitunter mit scherzhaftem Touch ausgesprochen.

Die Immobilienübertragungsbesteuerung sei doch in Deutschland die gleiche wie in Spanien. In Deutschland beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5 % des Kaufpreises. In Spanien haben wir diesen Steuersatz auf 7 % erhöht, um den gleichen Ertrag wie die deutschen Steuerbehörden zu haben, wenn die Hälfte des Kaufpreises von den Kaufvertragsparteien nicht angegeben wird.

In Deutschland wurden über lange Jahre hinweg Immobilien steuerlich sogar verfassungsrechtswidrig bevorzugt, also staatlich herabgewertet, wie etwa bei der Erbschaftssteuer, und dies ist – wenn auch abgemindert mit der Ertragswertbeurteilung - noch heute der Fall. In Spanien bleiben wir offiziell bei dem tatsächlichen Wert der Immobilie und die beteiligten Bürger nehmen die Wertherabsetzung persönlich vor.

Ausserdem können Sie sicher sein, dass in Zukunft auch in Spanien einmal die Situation der korrekten Besteuerung erreicht wird. Das wird dann der Fall sein, wenn alle Mallorquiner ihre Grundstücke und Immobilien verkauft haben und die Steuerehrlichkeit dann vornehmlich bei den ausländischen Verkäufern durchzusetzen ist.

Übrigens in einem Punkt sind wir mit den spanischen Kollegen völlig einig:

Wenn der spanische Staat wollte, so könnte er mit einem minimalen gesetzgeberischem Aufwand oder tatsächlichen Massnahmen in kürzester Zeit die Praxis der Unterdeklarierung des Kaufpreises beenden.

Diese Zeit wird kommen, aber wohl schrittweise.

Die Katasterwertanhebung in Kombination mit der Unmöglichkeit der Angabe eines niedrigeren, steuerlich akzeptierten, Verkaufspreises ist eine der Massnahmen, die wirken wird. Jedenfalls dann, wenn wie vorgesehen, die Katasterwerte schrittweise binnen der nächsten 10 Jahre auf nahezu den tatsächlichen Verkehrswert angehoben werden.

Günter Menth
Rechtsanwalt / Abogado inscrito