Geändert hat sich allerdings der praktische
Informationszugang. Während vor einigen Jahren noch
schlichtweg direkte Kopien der Grundbuchseiten an
Interessierte ausgegeben wurden, erfolgte in der Folgezeit die
gesonderte Ausstellung einer verkürzten Information , welche
auch noch die früheren Eigentümer auswies. In der aktuellen
Kurzauskunft sind diese nicht mehr enthalten.
Das Immobilienvorleben muss heutzutage gegen eine gesonderte
Gebühr, grundsätzlich mit persönlicher Beantragung, beim
jeweiligen örtliche zuständigen Grundbuchamt direkt beantragt
werden.
Diese Änderung der Verwaltungspraxis führt zu einem
2-Etappenvorgehen bei der Grundbuchinformationsbeschaffung.
Führt die einfache „nota de registro“ noch nicht zum
gewünschten Auskunftsergebnis, wird als Stufe zwei der
sogenannte historische Grundbuchauszug beantragt.
Daneben sind bei der Beantragung eines spanischen
Grundbuchauszuges mitunter noch weitere – für den
Auskunftsinteressierten oft schwer verständliche – Klippen zu
überwinden. Denn hierzu muss man entweder den Namen des
aktuellen Eigentümers oder die Grundbuchdaten kennen. Allein
die Kenntnis der Immobilienanschrift ist zum
Informationsbezug nicht ausreichend.
In der Praxis führt dies dann zu, - mehr oder weniger –
zeitaufwendigen Zwischenrecherchen.
Wer auf diesem Gebiet versiert und sachkundig ist, kommt meist
irgendwann gleichwohl zum Ziel.
Warum nun kann die Kenntnis frührer Eigentümerstellungen von
praktischer Relevanz sein?
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Den Pflichtteilsberechtigten
interessiert, ob eine Spanienimmobilie innerhalb der
letzten 10 Lebensjahre des Vererbers verschenkt oder unter
Preis abgegeben wurde.
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Zur Vermeidung von Zugewinnansprüchen
werden vom Ehegatten Häuser in Spanien mitunter auf
anonymisierte Gesellschaften übertragen. |
Auch Gläubiger begeben sich auf die Suche
nach aktuellen und früheren Eigentümerstellungen,
beispielsweise von Ferienimmobilien in Spanien, welche bei
Vermögensaufstellungen nicht angegeben wurden.
Bei früherem Verkauf der Immobilie muss der Gläubiger nach dem
Verbleib des Verkaufserlöses fanden.
Auch die Angemessenheit des Verkaufspreises ist durch
Wertgutachten zu überprüfen. Schliesslich wird in derartigen
Situationen nach wie vor mit Schwarzgeldanteilen verkauft,
wenngleich die Kontrolldichte hier zunimmt.
Bleibt weiterhin die sprachliche Hürde zu überwinden.
Wer Eigentümer einer Spanienimmobilie ist, sollte in jedem
Fall zur eigenen Kontrolle über einen Grundbuchauszug
verfügen.
Für die Interessenten am Ankauf eines Baugrundstückes,
Appartements oder Hauses in Spanien ist es eine grundlegende
Frage der Rechtssicherheit, sich vor jeglicher verbindlicher
Unterschrift, auch und gerade unter einem privaten Kaufvertrag
oder Optionsvertrag, sich einen aktuellen Grundbuchauszug zu
beschaffen.
Nicht selten kommen dann so manche Überraschungen zum
Vorschein, welche es angeraten erscheinen lassen, generell
oder zumindest aktuell, vor weiteren Abklärungen, von der
Vertragsunterzeichnung Abstand zu nehmen.
Günter Menth
Erbrechtsanwalt für Spanien und Deutschland
Tel.: 971 – 55 93 77
Fax: 971 – 55 93 68
e-mail:
info@erbrechtskanzlei-spanien.de
www.erbrechtskanzlei-spanien.de
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